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            第一太平物业建议书


            特为山东长河豪门集团准备

            大世界商务广场项目 物业顾问服务建议书

            谨呈: 宁夏银川泰和房地产开发有限公司 二?一一年四月六日
            呈递:亿利 金威建设集团 二零零九年三月

            物业顾问服务建议书
            2013 年 8 月

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            目录

            第一章 1.1 1.2 第二章 第三章 第四章 4.1 4.2 4.3 第五章 第六章

            SAVILLS 简介 物业管理特色 服务理念、价值观 物业顾问服务优势 物业服务案例 物业顾问服务内容 豪门集团项目介绍 前期物业顾问服务内容 对物业公司的综合顾问服务内容 物业顾问服务支持模式 物业顾问服务期限及服务费用标准

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            豪门集团项目– 物业顾问服务建议书

            全球最尊贵服务的代表
            世界最高公寓委托第一太平戴维斯提供服务

            THE CHICAGO SPIRE
            大厦坐落于美国芝加哥的密西根湖畔,由世界著名建筑师卡拉特拉瓦 ( Santiago Calatrava ) 进 行 形 象 设 计 , 楼 高 2,000 英 尺 ( 609.6 米);

            公寓共有 1,193 个单位,面积从 534 到 10,293 平方英尺不等,单位售 价介于 80 万美元至 4,000 万美元之间。

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            豪门集团项目– 物业顾问服务建议书

            第一章

            Savills 简介

            第一太平戴维斯(Savills)是英国伦敦上市公司 Savills plc 旗下物业服 务子公司的商号名称。我们致力为客户提供商用、零售、住宅和休闲 物业方面的咨询服务。其它服务包括公司财务咨询、地产和风险资本 融资,以及一系列与物业相关的金融服务。

            第一太平戴维斯成立于 1855 年,始终保持着快速的发展势头并成为世

            一太平戴维斯拥有着专业知识及丰富的管理经验,为遍及英国、欧洲 大陆、亚太区及非洲的客户提供优质的地产服务。

            Belfast Cork Dublin

            Glasgow Edinburgh Leeds Manchester Birmingham Bristol

            LONDON

            Hamburg Berlin Frankfurt Munich Dusseldorf

            Norway Stockholm Warsaw Poznan Wroclaw Vienna Budapest

            Moscow

            Amsterdam Paris

            New York

            Lisbon

            Milan Barcelona Rome Madrid Athens

            Istanbul

            Beijing Tianjin

            Shenyang Dalian Seoul

            Tokyo Osaka

            Jordon Bahrain Qatar Dubai Al Ain Abu Dhabi Mexico City Sharjah

            Chengdu

            Chongqing Shanghai Guangzhou Hangzhou Shenzhen Taipei Kowloon Hong Kong Macau Hanoi Ho Chi Minh City

            Bangkok Kuala Lumpur Singapore

            Jakarta

            Cairns

            Capetown

            Perth

            Ipswich Parramatta Liverpool Adelaide

            Brisbane Gold Coast Sydney Canberra Melbourne Auckland Napier

            Savills Commercial Offices Associate Offices

            公司各个顾问团队通过紧密协作,提供客户最权威的房地产专业建 议。有着革新的思想及卓越的谈判技巧。我们选择特定的客户群,为 有着共同目标的客户服务。第一太平戴维斯多年投身于房地产业,长 期致力于投资领域及战略发展,提供高质量的服务及品牌。

            我们杰出的企业文化激励着公司员工全力以赴为我们客户争取最完美 的结果。第一太平戴维斯的营业额于 2010 年攀升到 6.77 亿英镑,税 前盈利达到 8550 万英镑的骄人成绩。

            第一太平戴维斯集团目前在全球管理着总面积超过 6.8 亿平方英尺的物 业。不论您在中国有怎样的物业需求,第一太平戴维斯的服务均可达 到甚至超过您的期望。

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            豪门集团项目– 物业顾问服务建议书

            界地产咨询行业的引领着,全球拥有 500 余家分公司及合作公司。第

            第一太平戴维斯物业管理有限公司在中国提供专业化的物业管理服 务,管理的商用和住宅物业面积超过 5,000 万平方米。如此大规模的 物业组合正是第一太平戴维斯致力于维护信誉和为有偿服务提供最大 价值的回报。我们不断地评估服务质量标准,确保我们具有全行业最 高的管理服务标准。

            Shenyang

            Dalian Beijing Tianjin

            Seoul

            Tokyo Osaka

            Chengdu Chongqing

            Shanghai Hangzhou

            Cairns Taipei Shenzhen Guangzhou Hong Kong Macau Kowloon Ipswich Hanoi Perth Bangkok Ho Chi Minh City Parramatta Liverpool Adelaide

            Sunshine Coast Brisbane Gold Coast Sydney Canberra Auckland Napier

            Melbourne

            Kuala Lumpur Singapore

            Savills Commercial Offices
            Jakarta

            Associate Offices

            凭借在物业管理、租赁管理和技术支持服务等方面的广泛专业优势, 我们能够提高所有在我们管理下的地产的资本和租金价值。

            华北区 – 4 间分公司 华中区 – 2 间分公司 华南区 – 5 间分公司 台 湾 – 1 间分公司

            (北京,天津,大连,沈阳) (上海,杭州) (广州,深圳,成都,重庆,厦门)

            整个中国区 ? ? ? 12 间分公司 约 240 个项目 约 5,000 万平方米的物业管理服务面积

            不论您在中国有怎样的物业服务需求,第一太平戴维斯的服务均可达 到甚至超过您的期望。

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            豪门集团项目– 物业顾问服务建议书

            我们的全方位服务包括: ? ? 评估及专业顾问服务 物业代理服务 ? ? ? ? 商用物业 零售物业 住宅物业

            物业管理服务 ? ? ? ? 物业管理 设施管理 资产管理 物业顾问

            ? ? ? ?

            投资服务 调研及土地项目开发顾问 物业销售代理服务 技术服务

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            1.1

            物业管理

            第一太平戴维斯物业管理有限公司在中国提供专业化的物业管 理服务,仅第一太平北京公司管理的华北地区商用和住宅物业 面积超过 3,000 万平方米。如此大规模的物业组合正是第一太 平戴维斯致力于维护信誉和为有偿服务提供最大价值的回报。 我们不断地评估服务质量标准,确保我们具有全行业最高的管 理服务标准。

            凭借在物业管理、租赁管理和技术支持服务等方面的广泛专业 优势,我们能够提高所有在我们管理下的地产的资本和租金价 值。

            我们的物业管理服务主要内容涵盖了: ? ? ? ? 前期物业顾问及项目策划 物业管理 设备设施管理 资产管理

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            前期顾问顾问及项目策划 ? ? ? 楼宇设计及设备设施选型顾问 项目前期策划顾问 配合项目销售/租赁

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            物业管理 ? ? ? ? ? ? 安全管理 修理及维护 清洁与环境保护 景物管理 财务管理 装修管理

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            设备设施管理 ? ? ? ? ? 工程设备及相关设施管理 停车场管理 秩序维护服务 清洁服务 绿化维护与管理

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            资产管理 ? ? ? ? 空置房日常管理 租务管理 产权办理 财务管理

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            1.2

            服务理念、企业价值观 第一太平戴维斯始终致力于为客户提供高质、快捷及以客户为 中心的一体化服务,给客户、员工均带来价值的提升,多年来 一直所遵循的管理方式使得我司始终走在本行业的最前端。

            第一太平戴维斯多年来的管理哲学,即: ? ? ? ? 卓越的服务质量

            不断的进步 通过尊重、认知与发展员工的才能促进员工整体质素

            员工即是我们的财富 在第一太平戴维斯,我们把员工质素和对待员工的态度作为使 我司与其它同行业公司区分开来的因素之一。在北京,我司总 部物业管理团队共有超过 40 名专业管理人才,并在必要时, 可以从我司其它项目调配超过 1,800 名包括工程师、技术员、 保安和其它服务人员,我司以拥有各种专业资质的专业人士倍 感自豪。

            我们重视每一个员工的职业发展、他们为公司做出的贡献以及 所作出的成绩。由于物业管理是服务行业,我司所有驻场员工 均意识到工作在接触客户第一线的重要性,因此得体的仪容仪 表,专业的服务态度,以及敏锐的发现并在问题扩展前解决问 题是体现我司员工专业性的主要标准之一。为此,我司在全年 都会不断的给员工提供包括公司介绍,企业价值以及在职培训 在内的各类培训机会。

            员工的晋升会依据其个人贡献和价值,同时我司提供各种奖励 用来鼓励和激励驻场员工,其中包括绩效奖金、优秀员工奖、 楼宇奖以及各种外部培训机会。

            第一太平尊重并重视员工最好的具体体现就是,我司拥有一支 十分稳定的团队,与其它同业公司相比,我司始终保持较低的 人员流动量,因此确保为客户所提供的服务保持高度的一致性 和连贯性。

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            坚守对客户的承诺

            第二章

            物业管理服务优势

            第一太平戴维斯作为国际知名的专业机构,自从进入中国以来,以我 们良好的信誉、优质的服务、积极进取的精神,得到了客户的广泛认 可。对于为项目提供物业顾问服务,我们拥有独特于其他物业管理公 司的优势。

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            品牌优势 第一太平戴维斯亦为英资房地产综合顾问服务集团,于伦敦上 市,业务遍及全球。在香港我司是第一家在港取得国际认证的 ISO9001 优质管理证书、ISO14001 环保证书及 ISO18001 职业 健康与安全的物业管理企业,主要在管理的项目有全港最大的 商场西九龙中心,甲级办公楼力宝中心,始创中心,尖沙嘴新 文华中心及佐敦区的伦敦广场等。在中国大陆地区第一太平提 供专业的物业管理相关服务二十余年,并得到了众多客户的认 可与信任。若双方达成合作,在本项目共同结成硬、软件综合 优势,对该项目的投资客户提供管理品牌认知,并致力于提升 项目的综合管理水平。

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            团队的稳定性及专业性 第一太平戴维斯从公司成立以来近十年时间,高层管理人员从 未更换,包括物业管理部门的核心管理人员及顾问人员也保持 了极高的稳定性。第一太平戴维斯为这些员工提供了良好的工 资待遇、工作环境及工作发展机会。 现第一太平戴维斯的专业管理级人员均为具多年相关工作经验 及第一太平戴维斯资深员工,并参与过多个大型高档物业项目 的管理工作。目前第一太平戴维斯北京公司直聘员工达 1,800 余 年的工作中累积了丰富的专业经验及达到对市场有相当的认知 度。 人,其中专业工程人员 700 余人,专业管理人员 340 人。在多

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            完善的培训体系及业务交流 有系统的在职员工培训计划可提高职工素质及服务水准。我们 为所有聘请之管理员工,安排培训课程,以便他们能于最短时 间内,全面投入工作。培训课程会由我司高级行政人员主持, 提供专业管理之概念、应变之安排,业主投诉之管理,设备维 修保养,能源管理等。第一太平戴维斯还会定期举办项目管理 人员的业务培训及研讨会,交流管理经验,使全体管理员工能 不断吸收日新月异的管理概念,实际技巧操作。此种交流活动 不止限于北京地区,还包括中国地区、亚太地区等更大范围的 业务交流活动。

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            客户的高认可度 第一太平戴维斯自 1988 年进入北京市场及 1999 年正式注册成 立公司以来,业务发展迅速,在同级市场中拥有了较高的市场 份额,在为各类客户(包括中、外资知名企业,世界 500 强企 业等)服务的过程中,客户对第一太平戴维斯的管理水准及充 沛的管理人才给予高度认可与好评。这些客户(节选)包括:

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            规模效应 第一太平戴维斯是最早一家以外资公司身份进入北京市场,将 专业的技术及概念带给物业项目的专业物业管理公司。我们最 早于 1989 年开始为北京东湖别墅项目提供物业管理服务至 2007 年,为期 19 年时间。目前我们在北京已经形成了有效的 规模管理,可以更有效的降低项目管理成本,同时在扩展业务 时亦能维持服务素质。

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            区域管理支援 第一太平戴维斯近年来随着管理规模不断扩大,在东北地区有 多个项目参与管理服务。为了便于项目间的支援与互动,目前 第一太平戴维斯在北京和整个华北及东北地区均加强项目间的 交流与沟通,亦设有紧急支援小组,便于在紧急情况之下可有 序地组织及进行相互支援。若本项目委任第一太平戴维斯作为 物业管理顾问公司,则可与同区域内由我司管理其它项目形成 良好的管理支持与互动。在统筹支持项目的管理工作同时亦将 有效地协调项目间的相互支持与配合,有效使用管理资源。

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            总部资源支援 第一太平戴维斯在北京设有中央管理队伍,由董事长直接负 责,包含多名极具专业管理水准以及工程管理经验的人员,该 等人员在物业管理中极具心得,能全方位支援各分公司、合资 公司、驻场经理即时开展工作,并可在物业突发事件及人手缺 乏时,对人员进行内部定向调配,及时协助处理问题。对于涉 及工程等重大事项的处理,第一太平戴维斯亦会从香港公司派 员支援并与发展商开会讨论、检讨、考核管理工作。

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            管理信息数据库 通过第一太平戴维斯在华北地区提供物业管理服务的众多项 目,定期从项目收集实际管理运行数据,包括人员配置、能源 支出、维保支出、清洁支出、其它管理支出等。根据收集整理 的数据对项目支出进行宏观控制,同时通过对数据分析以使在 为新项目制管理预算时更具精确性,从而为发展商提供由实际 运行产生的可靠数据供参考。

            第一太平戴维斯另一个是自身与其它行业内竞争对手区分开的 因素,他是目前在中国境内同时拥有三项符合国际质量标准的 国际性物业管理公司,其获得了: ? ISO9001 质量管理体系 ? ISO14001 环境管理体系 ? OHSAS18001 健康与安全体系

            这些国际标准与我司自身的管理服务体系融为一体,并在第一 太平戴维斯北京公司总部及所有在管项目的日常运营管理中得 以有效高效地实施。这种体系化管理确保我司所管理项目始终 得到体系化、全方位、国际化的专业优质服务。 ? 物业管理壹级资质 经过在中国大陆地区多年的实践,目前我司北京公司为建设 部颁发的一级物业管理企业资质单位,这不但肯定了我司在 大陆地区开展物业管理取得的成绩,同时也意味着我司可以 在整个大中华区任意一个地区开展物业管理相关的服务工 作,为业主、投资人以及项目租户/最终住户提供高品质的 物业服务。

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            质量管理与控制

            第三章

            物业服务案例

            北京华贸中心 China Central Place 北京华贸中心坐落于东长安街国贸以东 900 米处,是东长安街上继国贸中心和 东方广场之后,具有地标性质的百万平 米超大规模建筑集群。从机场路国宾道 进入长安街,华贸中心将取代国贸中心

            华 贸中心 是北京市 60 项重 大工程 之 一,项目占地超过 30 公顷,开发建设规模近百万平米,由三栋高达百余米 的超 5A 智能写字楼(21 万平米)、丽兹卡尔顿及万豪超豪华酒店( 6 万平 米)、台湾新光天地超大国际商城( 15 万平米)、国际公寓( 33 万平方 米)和占地约 15 公顷的运动主题公园组成,总建筑规模约 90 万平方米。

            2003 年我司从华贸中心整体 25%的初步设计阶段即为本项目提供前期物 业顾问服务,从物业管理角度参与项目设计讨论: ? 园区交通组织讨论; ? 电梯、中央空调、智能化系统等系统论证; ? 设备选型建议; ? 会所功能设置及合理布局建议; ? 物业服务方案等。

            目前由第一太平戴维斯为该项目提供全权管理服务及资产管理服务, 25 万 平方米公寓,共 1200 户,物业管理费收缴率达 98%,通过良好的物业服务 也使租金维持在同区域较高水平,约 USD10-12/月/平方米。 目前公寓已全部入住,写字楼从 2007 年 1 月开始入住,商业于 2007 年下 半年开业,酒店于 2008 年奥运会前开业。

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            成为第一道景观。

            北京银泰中心

            Beijing Yintai Centre

            北京银泰中心是北京银泰置业有限公司开 发建设的大型综合体物业项目,位于北京 市朝阳区建国门外大街 2 号,处于北京 CBD 区域,毗邻长安街及东三环路,与 国贸隔长安街相望,地理位置极其优越。

            北京银泰中心由世界著名建筑师 John C.

            计风格所体现的高贵、威严、大气,与新 时代的北京非常吻合,是新世纪长安街的 至高点和地标性建筑。项目总建筑面积 350,000 平方米,主楼高达 249.9 米,为目前北京目前第一建筑高度,其中包括美国凯悦国际酒店 管理集团投资并管理的超五星级酒店柏悦酒店、超豪华柏悦公寓和顶 级酒店服务式公寓。在这座摩天大楼的侧翼是两座 186 米高的国际高 智能化写字楼。

            总占地面积:38,105 平方米 总建筑面积:349,998 平方米 物业功能: 超五星级酒店、超豪华公寓及国际高档智能写字楼 建筑层数: C 座地上 44 层,地下 4 层 建筑高度: 249.9 米 绿化率: 20%

            第一太平戴维斯为银泰中心提供前期顾问及后期全管服务。

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            Portman 担纲设计,其优雅与和简捷的设

            新城·国际

            Central Park

            新城 ·国际由香港置地和北京万 通共同投资开发,地处北京 CBD 核心区,位于国贸、嘉里以北, 步行数分钟即可抵达,东三环以 内,距第一使馆区、日坛公园不 足 1 公里。南部毗邻逾 25,000 平方米 CBD 人文公园,整体绿 化覆盖率逾 25%。

            总面积约 10.5 公顷,地上总建筑面积约 32 万平方米,其中公寓约 30 万平方米,配套设施建筑面积约 2 万平方米。公寓总套数约 1900 套, 车位逾 2,000 个。 约 7,000 平方米的客户俱乐部-亚力山大 CBD 会馆,供贵宾有偿使用。

            我司为本项目提供的服务包括: ? ? ? ? 前期物业顾问服务 后期物业管理服务 资产管理服务 租赁代理服务

            我司从新城国际公寓一期初步设计阶段即开始提供为期两年的前期物 业顾问服务,随后又中标为本项目的后期物业服务公司,全面负责整 体项目的物业管理工作。

            目前四期住户约 1900 户,其中外籍住户约占 80%,包括来自港澳台、 东南亚及欧美各国在京的外资企业高级行政管理人员、大使馆人员 等,并对我司提供的日常管理服务十分满意,也使其在同区域项目中 的租金及房价保持较高水平,目前租金约为 16-20 美金/月/平方米, 三期的房价亦因此而上涨。



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            盘古大观 服务方式:全权物业管理服务 盘古大观位于亚奥核心区,距离水立方仅 180 米,距离鸟巢 500 米,与整个奥运会场浑然 一体。是千顷奥林匹克公园中心区唯一的地 标、性城市综合体。 “ 盘古大观 ” 将 “ 中国龙 ” 的形象和文化发 挥得淋漓尽致。整个 “ 盘古大观 ” 由五栋楼 组成,分为龙首、龙身和龙尾,长 400 余米 的“龙廊”,由 66 根龙柱组成,12 套空中四 合院,建在龙脊之上,整个建筑象征昂首飞翔的 “白色巨龙 ”,气势 恢弘,气韵生动,与龙脉相呼应 ,均将华夏五千年龙图腾与中国传统文 化精髓有机地融于一体,以高 192 米的写字楼为龙首,三栋国际公 寓、一栋七星酒店由南向北依次延伸近 700 米,形如一条通体雪白的 巨龙。 盘古大观项目分为 A 座超 5A 级写字楼写字楼; B、 C、 D 座国际公 寓;E 座为盘古七星酒店以及全长 411 米进深 13 米,净高 15 米的世 界第一商业长廊 ——龙廊综合组成。项目总占地面积 39360 平方米, 总建筑面积 418484.70 平方米,地上 39 层,地下 5 层。龙廊汇集世界 顶级品牌旗舰店的购物广场,全球同步上市的商业交流平台。盘古大 观盘古七星酒店至尊配套,融东方文化精粹与西方成熟服务管理理念 于一体,力邀世界顶尖酒店管理精英,盘古七星酒店设有总统套房 (房 间号为 2008) ,总统套房面向鸟巢和水立方,专为各国元首、世界名 流、商界首脑、全球政要等尊贵人士提供超白金七星级酒店服务,亦 是盘古国际公寓的至尊配套。 开发商 总建筑面积 物业类型 :北京盘古氏投资有限公司 :420,000 平方米 :高档公寓、5A 级写字楼、高档商业及七星级酒店

            阳光上东·滨河花园

            East Garden·Upper East

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            豪门集团项目– 物业顾问服务建议书

            第四章

            物业顾问服务内容

            物业管理的作用不仅仅是后期如何使物业保值增值,更应该从将来使 用和管理的角度在项目规划设计阶段就从物业使用者和管理者的角度 对项目提出合理性建议。 物业管理作为房地产开发的延续和完善,是一个复杂完整的系统工 程。为保证将来的管理有条不紊地顺利启动和正常运行,应从规划设 计、施工开始到物业管理工作的全面投入运行,其中有若干环节不容 忽视。我司所推行的是一套从设计阶段起到完成验收、交付使用及进 行管理的全面物业管理过程。 经过专业分析,我司将为“豪门集团”项目独立设计一套顾问服务内 容。 4.1 豪门集团项目介绍 星凯广场

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            豪门集团项目– 物业顾问服务建议书

            华嬉园

            豪门广场

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            豪门集团项目– 物业顾问服务建议书

            4.2 前期物业顾问服务内容

            物业顾问服务首先对项目整体布局及设计,尤其是高端综 合性项目,我司建议该类型项目从物业使用人与管理者的 角度进行综合评述,主要包括如下几个方面: ? 整体配套功能建议 我们将根据“豪门集团”项目的整体设计方案,与 设计公司一同,对其中各使用功能进一步完善。我 司作为专业管理公司,通过在中国大陆不同地区对 若干不同性质物业提供十几年服务的经验所得,我 们在设计初期便从后期使用人角度对整体规划从以 下方面提出专业建议:

            ?

            安全评估 “豪门集团”项目作为正在规划建设阶段的高端综 合性项目从管理角度,我们将首先关注其在设计时 对项目整体安全的考虑,提出不同的安全管理要 求,以使使用人在投资时感到具有安全保证。 ? 使用性能评估 开发项目的使用人对物业的需求一定会考虑其使用 是否方便、实用。因此,我司将针对项目服务功能 在使用时能否满足投资人需求提供建议。

            ?

            服务配套设施管理建议 此外我司在前期会针对商业及其他场所的需求而设 计的服务配套设施进行考评,建议开发商根据实际 需求,选择位置合适,规模大小合适且功能实用的 配套服务设施。

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            豪门集团项目– 物业顾问服务建议书

            ? 配套服务用房安排 “豪门集团”项目为大型综合社区,因此应在 初 期 考 虑 如 何 合 理 的 预 留出 将 来 配 套 服 务 用 房、物业用房、垃圾房等物业服务设施,以便 为将来的居住人及物业管理者设计便利适用的 用房面积与位置。 ? 其他服务配套设施管理建议 “豪门集团”项目内还设有休闲娱乐等服务配套设 施。我司在前期阶段针对健身娱乐、餐饮及其他消 闲服务场所的需求而设计的服务配套设施进行考 评,建议开发商根据实际需求,选择位置合适,规 模大小合适且功能实用的配套服务设施,以减少开 发商前期不必要的投入。 同时,我司在北京及其他地区所管理的大型高档、 综合项目中同时提供诸如会所等配套设施管理服 务,对其管理也有着丰富的经验。在本项目前期, 可配合发展商就配套设施的功能设置及后期管理提 供建议方案。包括设计理念、设施规划、设施分 布、设施功能、设施装修风格、以及后期管理等诸 方面。 ? 根据配套服务设施的功能设置提出专业意见; ? 对工程、装修、布局、功能分配等提出意见; ? 对其管理运行提供管理建议; ? 提供相应的推广销售的支持和配合; ? 对前期销售人员进行物业服务业务培训。 ? 交通布局改进建议 大型项目的交通设计非常重要,人车分流应给予足 够重视。“豪门集团”项目建筑面积庞大,项目整 体规划既统一又要求相对独立。因此从平面设计上 应满足不同类型物业使用人对社区内交通的需求, 但应保证各物业类型区域交通的顺畅,交通作为连 接项目内外各地的枢纽,在前期设计时应给予特别 重视,使地面车流、人行通道得到合理分布。同时 我司还将针对设计方提出的设计方案对地面及地下 停车位相关安排及布局提出专业建议。 ? 交通组织方案修正建议 ? 住宅与配套服务设施的人流、车流的分流建议 ? 车辆安全、交通安全及环境降噪的建议 ? 园区内人车分流导向建议 ? 商业交通安排物业管理建议 ? 卸货平台的设置建议 ? 建议货物平面运输及其与垂直交通的合理配合

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            ? 休闲消费人员车辆安排建议 ? 工程系统咨询 根据本项目具备不同物业功能的特点,结合我司多 年从事高端物业的管理经验,对项目应配备的设备 系统提供咨询意见,并对设备选型提出合理化建 议,使物业硬件配备更加合理,即能满足高档智能 化标准的要求又可减少前期不必要的投资,为业主 节省开支以达到最佳的性能价格比。主要工作包括 以下部分: ? 弱电系统 弱电系统的配置基本可以决定一个项目楼宇的 智能化程度,所以弱电系统的配置方案就显得 至关重要。目前,被称为弱电智能化管理的系 统可谓种类繁多,产品的种类也是五花八门。 而从实际使用的角度考察分析:并非将所有被 称为先进的智能化产品拼凑到一起就可成为高 智能、高档次的弱电系统,如果设计选择不当 不但对项目的智能化管理起不到帮助作用,可 能还会为后期管理带来很多麻烦。最佳的选择 应该是既能满足项目园区现代化管理的需求, 又能真正为客户提供一个安全、舒适、便捷的 生活环境,同时还能为开发商最大限度地节省 前期开发的投资。我们作为一家有着丰富后期 物业管理经验的物业公司,接触过众多楼盘的 各种不同类型的弱电系统,积累了较丰富的运 行和维护保养的经验,也对各系统的实用性、 可靠性及先进性有着更深刻的理解。我司将分 别针对不同项目的使用功能特点及市场定位, 根据我们的管理经验和管理需求提出我们对各 个项目的弱电系统配置建议。 ? 楼宇自动化控制系统 ? ? ? 给排水系统 照明系统 电梯运行

            ? 综合布线系统 ? 消防监控系统 ? 安全防范系统 ? ? CCTV 系统 门禁系统

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            ? ? ?

            停车场系统 巡更系统 防盗报警系统

            ? 空调系统 我司将根据多年对大型综合项目的顾问及管理 经验结合项目所在地的气候特点和本项目的实 际情况参与相关空调系统的设计方案论证(包 括制冷 /采暖方式、送排风方式等),并提供重 要设备的选型建议和产品品牌推荐。 ? 给排水系统 提供给水、排水、中水各系统设计方案及水处 理系统方案的咨询意见,设备选型建议。 ? 消防系统 提供消防水系统设计方案咨询意见,设备、部 件的选型建议。 ? 垂直交通系统 为满足不同功能物业使用人的需要,方便快捷 的垂直交通系统至关重要,我司根据在高档、 大型综合项目的管理经验,针对项目的垂直交 通系统提供以下建议: ? ? ? ? ? 提供电梯配置方案的咨询意见 ( 梯速、容量 等); 客梯、货梯的梯速、容量等分别合理选型; 电梯层站设置与地下停车场的合理结合; 针对商业扶梯的选型配置等专业顾问意见。

            管理成本及节能管理 我司将配合拟订管理预算,清晰列明贵司项目正常 运行管理所需费用。同时明确物业服务内容及标 准。制订物业服务费的原则将会量入为出,以平衡 所有收入及支出。制订物业服务费的标准也应以客 户的承受能力及周边市场上相近物业水平为依据。 目前新建的物业项目越来越多地采用高科技的节能 技术,使用能效比更高的节能设备。我司作为专业 物业公司,参与了许多最新高科技物业的系统论 证,不断了解及更新对于国内乃至全球最新科技的 掌握,希望能将这些经验应用于本项目,配合发展 商打造绝对领先的产品。

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            节能工作分设计和运行两个方面,两者互相牵制、 互相补充。一个好的系统设计,应该考虑到节能的 需要,否则进行管理的努力将是十分有限的。反 之,如果不搞清设计意图,也难以发挥节能的效 果。我司将对“豪门集团”项目公共区域的设施设 备能耗方面给予专业性建议,务求把增加效率及把 管理费开支降低到合理水平。 ? 物业包装及策划建议 用物业的物业管理公司要求严格,拥有良好信誉的 物业管理公司可增强投资者的投资信心并起到促销 的作用。因此,委任我司为贵司提供管理服务,第 一太平戴维斯可配合贵司借助自己丰富的管理经验 及已建立的良好信誉,加强物业销售之推广及宣 传,以达致理想的价格及销售业绩。同时,贵司可 在当地同期开发的项目一切对外宣传中,使用第一 太平戴维斯为其提供物业管理顾问之名义,创造强 强联手,以达到更好的销售品牌效应。 ? 在物业策划方面的建议包括: ? 《临时管理规约》 依据项目所在地主管部门对物业管理行业的 指导政策,协助贵司拟订《临时管理规 约》,目的是要清楚和明确各项规划,并对 全体业主、使用者和物业管理公司均有约束 力的有关物业管理、使用、维修、保养等方 面的权利与义务的行为准则。 ? 住户手册及装修指南 住户手册及装修指南是由物业管理公司发给 各业主 / 租户,并由其保存的文件。其目的 是为了使业主 / 租户更明确了解自己应有的 权利、义务及装修时的注意事项。 同时也使各业主 / 租户了解物业管理公司所 提供各种管理、服务、设备、守则及安全措 施等细则,同时住户手册可以加强物业管理 公司与业主 / 租户的联系,以创造良好的工 作、生活环境。我司将按照各业 / 租户的需 要,为发展商制定住户手册及装修指南,供 有关业主/租客共同遵守。 ? 销售人员培训、物业企业甄选及自行筹建

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            豪门集团项目– 物业顾问服务建议书

            现时在国内物业销售数量众多,一般投资者对所使

            我司将为由发展商自行组建或选聘的销售部门/单位 相关人员进行物业管理知识的有关培训。通过对销 售人员进行物业知识的培训,使其掌握与销售紧密 联系的物业内容,从而更好的进行销售工作,同时 也为今后的物业管理奠定基础。 ? 物业服务的基本内容 ? 物业服务费的基本构成 ? 临时管理规约 ? 在销售过程中与物业管理的有关问题 ? 园区环境规划建议 从物业管理角度,对项目环境规划设计提供建议。 ? 项目管理模式建议 ? 由 于 贵 司 项 目 开 发 体 量较大 , 因 此 对 不 同 产 品,不同等级的物业产品要提供以区域或产品 划分的物业管理服务内容。

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            豪门集团项目– 物业顾问服务建议书

            4. 3 对物业公司的综合顾问服务内容

            对“豪门物 业”提供的 物业服务

            为了满足豪门物业日后配合上级开发单位实现更高远发展的 战略意图的实施,使得总体形象、服务标准、体系流程等一 系列工作能够满足日后服务与管理的需求,我司还针对贵司 的物业管理公司提出一套整体顾问服务方案。 ? 针对物业管理机构

            ?

            建立管理架构 合理设置物业服务人员,以确保为住户提供优质的 服务,同时又可最大限度的节省人力资源。

            ?

            制定管理体系文件及各项规章制度 结合本项目物业管理公司的组织架构,按照 Savills

            “豪门物业”公司层面顾问服务内容 的标准,建立管理公司各项内部管理规章制度及工
            作流程,并组织实施,包括但不限于:

            ?

            各部门管理制度 ? 客户服务管理制度 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 入伙装修制度 投诉处理制度 拜访业户制度 业户迁入迁出制度 清洁管理制度 绿化管理制度 前台服务制度 租户档案管理制度 物业管理保险制度 有偿服务收费管理制度 住户报修制度 住户投诉处理程序 相关证件办理制度

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            豪门集团项目– 物业顾问服务建议书

            ? 安全管理制度 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 保安员工守则管理制度 中央监控中心工作规程 安保人员交接班制度 保安设备管理制度 防火管理制度 临时动火管理规程 火灾应急制度 门卫工作制度 巡逻工作制度 停车场管理制度 违例处理规定 施工保安管理 突发事件处理制度

            ? 工程维修管理制度 ? 基础管理 ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ? 用户报修处理程序 紧急事故处理程序 零件、耗材采购、库存及领用管理制度 工具管理制度 外包招标制度

            设备运行管理 ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ 安全运行管理制度 安全用电制度 防火制度 值班及交接班制度 机房管理制度 设备故障处理程序

            ?

            设备维修管理 ◎ 计划维修制度 ◎ 设备的日常报修制度 ◎ 公共部位巡检制度

            ?

            配合制定物业管理培训体系 第一太平戴维斯可配合客户借助自身丰富的管理经 验及已建立的良好培训工作协助“豪门物业”公司 制定物业管理培训方案,并在必要时提供主要管理 人员相关知识的培训工作。

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            豪门集团项目– 物业顾问服务建议书

            ?

            员工培训 我们会为管理公司管理人员安排培训课程,以便他 们能于最短之时间内,全面投入工作。培训课程会 由我司高级行政人员主持,按该项目实际情况之独 特设计,提供专业管理之概念,紧急应变之安排, 业户投诉之处理等。并于开业前,安排他们于物业 内进行运作实践。培训将参考以下大纲内容 (暂 定):

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            豪门集团项目– 物业顾问服务建议书

            此外,合作的另一重要领域在于,第一太平戴维斯的物业 顾问服务的介入,将最大程度的降低后期实际运营成本, 从而更加合理的运营项目。

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            豪门集团项目– 物业顾问服务建议书

            ?

            节能 目前新建的高档项目越来越多地采用高科技的节能 技术,使用能效比更高的节能设备。我司作为专业 物业公司,参与了许多最新高科技物业的系统论 证,不断了解及更新对于国内乃至全球最新科技的 掌握,希望能将这些经验应用于本项目,配合发展 商打造绝对领先的产品。 节能工作分设计和运行两个方面,两者互相牵制、 互相补充。一个好的系统设计,应该考虑到节能的 需要,否则进行管理的努力将是十分有限的。反 之,如果不搞清设计意图,也难以发挥节能的效 果。我司顾问人员将对项目的公共区域的设施设备 能耗方面给予专业性建议,务求把增加效率及把管 理费开支降低到合理水平。 能源管理软件的引入 在任何一个物业项目中,除了人员成本以外,能耗 的支出比例也是相当大的一部分;一般而言,此部 分约占管理支出的 35%,直接影响到物业运行的支 出成本。因此对任何一个有远见、希望在开发及后 期物业管理行业内长足发展的管理企业来说,降低 能源费用的同时保障设备设施的高效运行是重要工 作之一。 “第一太平戴维斯”于 2006 年与 eeBuildings 计划 形成合作关系。我们希望通过与 “豪门物业”项目 的后期合作,将此套系统与其所管辖的项目有机的 结合起来,共同打造一个当地市场上节能降耗的物 业管理企业,并以此为开发公司带来新的赢利点。 为此,“第一太平戴维斯”将协助 “豪门物业”: ? 定期收集项目运行数据 ? 能源支出(空调、电力、用水等) ? 维保支出 ? 其他 ? 定期进行能耗支出分析与汇总 ? 节能降耗措施的实施

            31

            豪门集团项目– 物业顾问服务建议书

            “节能管理”的意义: ? 提供公正的技术支持和资源以提高能源效率; ? 指导项目计算评测分数并做出报告; ? 与物业管理公司分享研究和分析成果; ? 最终实现开源节流,创造新的赢利点。

            能源使用和能源开支等资料的日常收集、整理和分 析对提高项目能源效率至关重要。签约后“第一太 平戴维斯”将协助物业管理公司定期查看电费月账 单和记录,比较用电量、高峰用电需求量和用电成 本等方面发生的变化。这种分析有助于管理人员对 建筑物的能源利用和能源成本的特点有一个透彻的 了解,更容易理解节能措施的优点是如何转化为节 省的电能和费用的,同时,还能够根据意外的变化 来确认建筑物控制系统中潜在的问题。

            32

            豪门集团项目– 物业顾问服务建议书

            第五章

            物业顾问服务支持模式

            第一太平戴维斯将采取以下措施以对 “豪门集团”项目提供有力的管 理支援,以保证项目管理的顺畅运行及不断提高项目后期的物业管理 水平。

            ?

            第一太平戴维斯公司总部层面

            ?

            项目管理层面

            豪门集团项目 提供管理及技术支持

            33

            豪门集团项目– 物业顾问服务建议书

            ?

            定期会议与工作报告 ? 月度报告 作为管理者,最重要的职责即是准备并向贵司提供月度管理 报告,以使贵司可以随时了解项目在管理方面的各项事宜及 工作进度。下图所示为在准备管理报告过程中获取财务及管 理运行数据与资料的流程示意图。 请参考下面为我司向客户提供的管理月报告索引页样本(版 本每年统一由第一太平戴维斯北京公司总部进行更新)。 该项工作的展开,主要是以后期正式接管后,根据贵司实际 需求,我司派遣项目经理进行后期日常管理工作而开展的一 项基础性服务工作。

            34

            豪门集团项目– 物业顾问服务建议书

            第六章

            物业顾问服务的周期及费用标准

            ?

            服务期限 ? 考虑到项目开发阶段的不同,以及物业顾问服务品质及后 期运营管理的需求,我司建议服务期限为 12 个月。

            ?

            顾问服务方式 非驻场顾问服务

            的广度及深度,针对贵司的物业项目组成顾问服务小组 (其他相关人员在北京总部做技术支持及中央监管), 根据顾问工作需要,每 2 个月一次、每次二个工作日与 贵司现场讨论顾问工作及到访管理项目提供服务。 ? 其他工作形式将以电话会议、邮件、传真等形式将顾问服 务工作内容或报告提交给贵司。 ? 顾问服务酬金 ? ? ? 单一项目的顾问服务酬金为 12 个月人民币叁拾万元整 (RMB ¥300,000.00 元); 三个项目打包服务的顾问服务酬金为 12 个月人民币捌拾 万元整(RMB ¥800,000.00 元); 对豪门物业公司的顾问服务酬金为 12 个月人民币捌拾万 元整(RMB ¥800,000.00 元); 驻场顾问服务(此费用不包含顾问服务酬金) 我司委派驻场经理一名在项目现场配合甲方进行相关的顾 问服务工作;该驻场经理将于合同生效二十个工作日内抵 达本项目现场提供驻场顾问服务。 ? 驻场人员工资及福利 ? 工资标准 驻场顾问人员工资不在我司收取的顾问酬金之内,驻场人 员工资标准为 RMB20,000.00 元/月(含税),由甲方代扣个 人所得税后按月支付个人或与顾问费一并支付我司,由我 司扣除各项费用后支付该员工。 ? 双薪 工作满一年享有相当于一个月工资金额的双薪,不满一年 的按实际工作月数折算。 ? 福利费用 每月 RMB8,800.00 元,此福利费用由甲方按月支付乙方由 乙方代缴。乙方需开具中国税务机关认可的发票给甲方。

            35

            豪门集团项目– 物业顾问服务建议书

            ?

            为确保物业顾问服务效果的最大体现,我司根据顾问服务

            ? ?

            手机费报销 甲方每月凭发票报销该人员?500.00 元的手机通讯费。 差旅津贴 甲方每年四次凭票报销该人员往返北京至项目所在地的动 车票费用。

            ?

            住房 月住宿费用为 RMB2,000.00 元。 注: 2. 乙方驻场经理每年享受 15 天(不包括法定节假日,不 满一年的按实际工作月数折算)的带薪年假。 3. 乙方驻场人员的日常工作时间为每周 40 小时,但可配 合甲方实际工作需要进行适当调整。 4. 甲方为驻场经理提供同甲方同级别员工标准的工作午 餐。 5. 在本合同期内因工作需要发生的交通费、交际应酬费 等,事先征得甲方同意后方能报销,由乙方驻场经理凭发 票按照甲方的财务流程向甲方报销。

            36

            豪门集团项目– 物业顾问服务建议书

            1. 上述人员均隶属于乙方,与乙方签署劳动合同。


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